Масс-маркет Петербурга +13% с января, сделок стало больше

Средняя цена метра в массовых новостройках Петербурга к началу октября — 317 тыс. рублей, это на 13% выше января. Количество сделок при этом не падает: с января по сентябрь в городе и области прошло 47 тыс. сделок, на 4% больше, чем годом ранее. По итогам года аналитики ждут 60–61 тыс. сделок (около 2,5 млн кв. м) против 70 тыс. в прошлом году — то есть четвёртый квартал окажется заметно слабее предыдущих.

Как разошлись сегменты по цене

Рост за девять месяцев распределился неравномерно.

В третьем квартале бизнес и элита практически встали, а массовые проекты росли все девять месяцев. Импульс даёт нижний сегмент, не дорогое жильё.

Сентябрь дал примерно 6–6,5 тыс. сделок — сопоставимо с январским всплеском, который был реакцией на введение лимита одной льготной ипотеки на семью. Застройщики закладывают в четвёртый квартал спрос на 25–30% ниже: с 1 октября изменились параметры семейной ипотеки.

Что поменялось в семейной ипотеке с 1 октября

Ставка, размер кредита и срок субсидирования теперь зависят от числа детей в семье и региона. Программа действует для семей, где хотя бы один ребёнок младше 7 лет. Для семьи с одним ребёнком ставка по кредиту в 12 млн рублей выросла с 6 до 12% годовых, платёж — до 144 тыс. рублей в месяц. Максимальные платежи по кредитам, выданным после 1 октября, выросли на 85–139% относительно прежних условий.

Ипотека остаётся основным инструментом покупки новостроек — около 60% сделок. Аналитики ждут перераспределения в пользу индивидуальных программ банков, субсидированной ипотеки и рассрочек застройщиков. Прогнозы по ценам расходятся: снижать прайс мешают издержки, но покупателей с прежней платёжеспособностью стало меньше. Директор КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева отмечает, что для сдерживания просадки спроса важны скорость и эффективность решений застройщиков и банков по поддержке покупателей.

Итоговые условия по любой программе банк фиксирует на дату сделки, параметры могут корректироваться.

Вторичка: метр дорожает, предложение сжимается

Средняя цена вторичной однокомнатной квартиры за два года выросла с 9,3 до 13,4 млн рублей. Только за первое полугодие метр прибавил 30 тыс. рублей.

Средний срок экспозиции квартиры в Петербурге — 83 дня, рынок вернулся к уровню весны 2024 года. Студии и однушки с адекватной ценой и готовыми документами уходят за считаные дни.

Причина сокращения предложения простая. Часть собственников отказалась от переезда в новостройку из-за дорогой ипотеки и сняла лоты, часть ждёт дальнейшего роста цен. Часть квартир ушла в долгосрочную аренду: по данным «ПИА Недвижимость», объём предложения в долгосрочной аренде вырос почти в три раза, и арендодатели получают доход вместо продажи в невыгодной конъюнктуре.

Внутри города цены разошлись заметно. В исторических районах с ограниченным предложением метр преодолел 600 тыс. рублей, в третьем по цене районе — 500 тыс. рублей. Василеостровский, Курортный и Петродворцовый приблизились к лидирующей тройке. В Невском, Колпинском, Пушкинском и Красногвардейском подорожание умеренное, там сохраняется устойчивый спрос покупателей с ограниченным бюджетом. В Приморском и Московском зафиксирована небольшая отрицательная динамика из-за большого объёма выставленного предложения.

Аналитики ранее отмечали структурный сдвиг: студии из самого доступного формата превратились в самый дорогой сегмент вторички по цене метра. Покупатель платит не за количество комнат, а за ликвидность — формат, который проще продать или сдать.

Как считать сделку при новых параметрах

Универсального ответа нет, но несколько сценариев просчитываются заранее.

Семейная ипотека. Платёж нужно считать заново. Для кредита 12 млн рублей по ставке 12% годовых он составит 144 тыс. рублей в месяц для семьи с одним ребёнком. Стоит проверить, на какую сумму кредита вы претендуете по новым правилам, и сравнить её с индивидуальными программами банков и рассрочками застройщиков. Сравнивать имеет смысл итоговую переплату, а не только ставку.

Вторичка без льгот. Два факта в основе расчёта: средний срок экспозиции 83 дня и дефицит ликвидных объектов. Хорошие варианты уходят быстрее, а торг возможен в основном по объектам с вопросами к состоянию дома, ремонту или документам. Покупатели стали заметно строже к объектам с наследством и жильём пожилых продавцов.

Продажа. Рост цен на вторичке и сокращение предложения работают в пользу продавца, но покупатель ограничен в бюджете. Срок 83 дня — ориентир, а не гарантия. Квартиры по адекватной цене продаются быстро, завышенные зависают.

Цена в договоре на вторичке не равна цене предложения — разрыв сохраняется. От этой цифры зависят налоговые обязательства, поэтому проверять соответствие рыночной стоимости стоит до подписания.

Что ждут до конца года

По прогнозу «Петербургской недвижимости», совокупный рост цен на новостройки по итогам года составит 13–15%. Эксперт, озвученный в материалах «Коммерсанта», даёт схожую оценку — 10–15% по средним ценам предложения. Существенного снижения не ожидается из-за высоких издержек застройщиков, но и предпосылок для резкого роста нет: наиболее вероятен плавный рост в пределах уровня инфляции.

Ключевая ставка Банка России остаётся высокой, массовая ипотека практически недоступна. Это ограничивает спрос, но не обваливает цены: застройщики работают с издержками, а вторичка — с дефицитом ликвидных объектов. По прогнозу ЦБ РФ от 25 октября 2024 года, инфляция в 2025 году ожидается в диапазоне 4,5–5,0% с возвращением к 4% в 2026 году, однако проинфляционные факторы заставляют пересматривать темпы снижения ключевой ставки.

Дополнительный фактор — снижение вывода новых проектов. Строительный цикл занимает два-три года, иногда четыре при сложном проекте, и за это время конъюнктура успевает измениться. В 2027–2028 годах Минстрой прогнозирует снижение ввода многоквартирного жилья, что в перспективе будет поддерживать цены. За первое полугодие 2024 года в Петербурге введено 626,6 тыс. кв. м жилья — вдвое меньше, чем за аналогичный период 2023 года.

Итоговые условия по ипотеке определяет банк на дату сделки, и именно от них зависит, насколько конкретная сделка окажется выгодной.

Читайте также

• Рынок новостроек Петербурга летом 2026: цены и спрос
• Средняя стоимость квартиры в новостройках СПб 2026: цены и прогноз
• Спрос на новостройки Петербурга упал на 7,1%, скидки на вторичку выросли до 5,4%

Где продолжить выбор

• Ипотека в Санкт-Петербурге
• Каталог квартир и новостроек